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Aspectos gerais da Divisa de Propriedade
Lembra da novela “O Rei do Gado“? Das brigas entre os Mezenga e os Berdinazzi?
Os conflitos de divisa de propriedade rural são comuns e podem gerar problemas entre vizinhos. Atualmente, devido ao tamanho maior das propriedades, não é viável demarcar as divisas por meio do plantio de árvores, como era comum no passado, principalmente na região Sul do Brasil. Por isso, a construção de cercas de divisa é necessária para proteger o perímetro.
Além de servir como marco divisório, a cerca também tem a função de conter animais, evitando prejuízos entre vizinhos. Em geral, a lei estabelece que as despesas com a construção da cerca devem ser divididas entre os vizinhos, mas existem exceções.
Uma exceção é quando um dos vizinhos tem criação de animais, como gado ou cavalos, sendo responsável pelos custos da cerca. Outra exceção é o dever de reparar a cerca, independentemente de um vizinho criar animais ou não. Quem danificar a cerca deve ser responsável pela sua reparação.
No caso de desejar uma servidão de passagem, esta deve ser registrada consensualmente em cartório entre as partes envolvidas. Se não houver acordo, é necessário ingressar com uma ação judicial para obter a servidão. Retirar a cerca sem autorização do proprietário é considerado um ato ilícito, e o responsável deve reparar todos os danos causados, como a fuga de animais do vizinho ou a invasão de animais em sua propriedade.
Outro ato ilícito ocorre quando um terreno em um nível mais baixo realiza cortes de contenção no terreno superior para impedir o fluxo natural das águas. A legislação estabelece que o fluxo das águas pluviais deve seguir seu curso natural, e não pode ser interrompido.
Existem várias formas de turbação ou esbulho da posse, sendo a turbação a ameaça ao livre exercício da posse, enquanto o esbulho ocorre quando o impedimento já se consumou. Ambos os casos requerem uma ação judicial, seja de manutenção ou reintegração de posse.
Aspectos Legais da Divisa de Propriedade
A demarcação da divisa de propriedade deve ser feita de acordo com a legislação vigente. É importante ressaltar que a divisa não pode ser alterada unilateralmente por um dos proprietários, sem o consentimento do outro.
Em casos de divergências ou disputas em relação à divisa, é recomendável buscar a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário. Esse profissional poderá analisar a situação, verificar a documentação e as provas disponíveis, e orientar sobre as melhores medidas a serem tomadas.
Além disso, é importante destacar que a demarcação da divisa deve ser realizada de forma clara e precisa. Para isso, é possível utilizar diferentes métodos, como a contratação de um topógrafo, que irá medir e demarcar o terreno de acordo com as normas técnicas.
É fundamental que a demarcação seja realizada de forma amigável, com o consentimento de ambos os proprietários. Caso não haja acordo, é possível recorrer ao Poder Judiciário para solucionar a questão.
Quando há a necessidade de recorrer ao Poder Judiciário, é importante que as partes envolvidas apresentem todas as provas e documentos relevantes para embasar suas alegações. Isso pode incluir registros de propriedade, contratos de compra e venda, fotos e vídeos que evidenciem a localização da divisa, entre outros.
O juiz responsável pelo caso analisará todas as evidências apresentadas, ouvirá as partes envolvidas e poderá até mesmo determinar a realização de uma perícia técnica para esclarecer a localização exata da divisa. Com base em todas as informações e provas, o juiz proferirá uma decisão que definirá a demarcação da divisa de propriedade.
É importante ressaltar que a decisão judicial é final e obrigatória para ambas as partes. Portanto, é fundamental que todas as etapas do processo sejam conduzidas de forma adequada, respeitando os prazos e as determinações do juiz.
Em casos mais complexos, nos quais a demarcação da divisa envolve questões técnicas ou aspectos legais mais delicados, é possível que o juiz determine a nomeação de um perito técnico para auxiliar na análise do caso. Esse perito será responsável por realizar estudos e avaliações mais aprofundadas, a fim de fornecer ao juiz subsídios técnicos para embasar sua decisão.
Portanto, ao lidar com questões relacionadas à divisa de propriedade, é essencial seguir os procedimentos legais adequados e buscar a orientação de profissionais especializados, como advogados e topógrafos. Dessa forma, é possível garantir que a demarcação da divisa seja realizada de forma correta e justa, evitando conflitos e assegurando os direitos de todos os envolvidos.
Ações Possessórias
Para obter uma liminar de reintegração ou manutenção, o autor da ação deve comprovar:
1) ter a posse do imóvel;
2) a turbação ou o esbulho praticado pelo réu;
3) a data da turbação ou esbulho;
4) no caso de turbação, a continuação da posse; no caso de esbulho, a perda da posse.
É fundamental agir rapidamente ao sofrer turbação ou esbulho, reunindo todas as provas possíveis, como fotos e vídeos, de preferência com data e hora. A confecção de uma ata notarial por um Tabelião de Notas também é uma prova útil, pois o tabelião possui fé pública, conferindo maior robustez às evidências.
É importante destacar que a ação judicial deve ser ajuizada dentro do prazo máximo de um ano e um dia para seguir o procedimento especial do Rito Possessório, conhecido como “ação de força nova”. Após esse prazo, a ação continuará com sua natureza possessória, mas seguirá o procedimento comum, o que significa que o autor perderá a chance de obter uma tutela antecipada para recuperar a posse integral do bem.
Portanto, é sempre recomendável buscar a ajuda de um profissional especializado, capaz de orientar e lidar com o assunto com a seriedade que ele merece.
Conclusão
A divisa de propriedade é um aspecto fundamental do direito imobiliário, pois define os limites entre dois terrenos e estabelece os direitos e deveres de cada proprietário. É essencial que a demarcação seja feita de forma clara e precisa, seguindo a legislação vigente e buscando a segurança jurídica das partes envolvidas.
Além disso, a correta demarcação das divisas de propriedade é crucial para evitar possíveis conflitos entre vizinhos. Quando as linhas divisórias são estabelecidas de maneira precisa, as chances de desentendimentos e disputas são reduzidas, proporcionando uma convivência harmoniosa entre os proprietários.
No entanto, é importante ressaltar que a demarcação das divisas nem sempre é uma tarefa simples. Em alguns casos, podem surgir dúvidas sobre a localização exata dos limites, especialmente em áreas rurais ou em terrenos com características irregulares.
Diante dessas situações, é recomendável buscar a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário. Esse profissional poderá analisar a documentação, realizar as devidas pesquisas e, se necessário, solicitar a intervenção de um topógrafo para realizar a demarcação correta das divisas.
Além disso, em casos mais complexos, como disputas entre vizinhos ou a necessidade de retificação de registros imobiliários, o advogado poderá atuar na mediação de acordos ou, se necessário, representar os interesses do cliente em processos judiciais.
Portanto, é fundamental que os proprietários estejam cientes da importância da divisa de propriedade e estejam dispostos a buscar a orientação adequada para garantir a segurança e a tranquilidade em relação aos seus imóveis.